Gastbeitrag, Dr. Gunnar Gombert, Member of the Strategy Board Germany & Regional Manager München, JLL

Die Auswirkungen von COVID-19 stellen Regierungen, Unternehmen, Städte und Gemeinden vor bislang ungekannte Herausforderungen. Die Einflüsse auf Wirtschaftswachstum, Geschäftstätigkeit und individuelles Verhalten sind unbestreitbar. Das spürt auch Bayern und insbesondere die großen Städte, wie München, Nürnberg aber auch Augsburg, wo JLL mit Projekten – insbesondere sogenannten „Brownfields“ – hier geht es um Konversion und Nutzung ehemaliger Industrieflächen – vertreten ist.

Während Fachleute von einer Erholung der Weltwirtschaft im zweiten Halbjahr 2020 ausgehen, ist die genaue Entwicklung der kommenden Monate tatsächlich schwer prognostizierbar. Mit Blick auf die Immobilienmärkte analysiert JLL daher in mehreren Szenarien, anstatt Vorhersagen zu machen. In dem einen kann von einer leichten bis mittelschweren Verlangsamung der Konjunktur ausgegangen werden, in dem anderen Szenario wird eine heftigere und anhaltende Verlangsamung angenommen. Langfristig werden Immobilien jedoch als Anlageklasse profitieren.

Corporates: Nutzerperspektive

Die Gesundheit der Mitarbeiter steht derzeit im Mittelpunkt der meisten Firmenstrategien. Zugleich werden Business-Continuity-Pläne umgesetzt. Angesichts der sich schnell ändernden Situation durch COVID-19, zeigen die Unternehmen hohe Flexibilität.

Die operative Belastbarkeit jedoch wird der Erfolgsfaktor sein. Vor allem Immobilienentscheider dieser Unternehmen entwickeln gerade die Fähigkeit, schnell und effektiv zu reagieren, um sich langfristig zu wappnen und ihren Unternehmen zu helfen, Liquidität zu sichern und Kosten effektiv zu managen. Dabei spielen Flächen, ob im Eigentum oder angemietet, nicht selten eine wesentliche Rolle.

Kapitalmärkte: Investorenperspektive

Die Investitionstätigkeit dürfte sich im ersten Halbjahr 2020 verlangsamen. Investoren reagieren auf gestiegene Unsicherheit. Insbesondere der nicht grundversorgungsrelevante Einzelhandel und das Gastgewerbe sind am stärksten betroffen. Es ist ebenfalls zu erwarten, dass Vermögenswerte vorübergehend defensiv bewertet werden. Erste Mieten werden bereits gestundet bzw. gar nicht mehr überwiesen. Zu den wichtigsten Risikoparametern gehört daher die Einkommensstabilität durch nachhaltige Mieten.

Eigentümer gehen davon aus, dass sie ihren Mietern entgegenkommen müssen, damit beide Parteien die Krise überstehen. Das Gros der Investoren sieht daher die Notwendigkeit, jetzt aktiv zu werden oder sich zumindest mit verschiedenen Szenarien für Zuschüsse, Stundungen oder Mietnachlässe auseinander zu setzen. Mieter mit resilienten Geschäftsmodellen und guter Bonität gewinnen wieder zunehmend an Bedeutung, Forward-Längen werden auf den ersten Einkaufszetteln reduziert und Nutzungsarten sowie Mietvertragslängen angepasst.

Immobilieninvestitionen schwankten in den vergangenen Krisen, aber der übergreifende, langfristige Trend ist geprägt von erhöhten Investitionen in den Immobiliensektor. JLL sieht keinen Grund dafür, dass sich dies diesmal ändern sollte. Immobilien bieten weiterhin attraktive Renditen und niedrige Volatilität im Vergleich zu anderen Asset-Klassen auf dem Kapitalmarkt.

Hotel und Tourismusmärkte

Die Folgen der Reisebeschränkungen, Absagen von Veranstaltungen und die Zurückhaltung des Einzelnen beim Reisen waren im Gastgewerbe umgehend zu spüren. Die Laufzeiten und die Belegungsraten sinken signifikant. Vor allem Städte mit einem bislang hohen Anteil internationaler Besucher sind am stärksten gefährdet – dazu zählen auch München und die umliegende Region. Sollten die Einschränkungen nur kurzzeitig sein, besteht die Möglichkeit einer relativ schnellen Erholung.

Einzelhandelsmärkte

Global agierende Einzelhändler müssen mit wachsenden Risiken beim Cashflow und erhöhten operativen Kosten aufgrund eines Einbruchs der Verbrauchernachfrage und der Unterbrechung der Lieferketten rechnen. Fehlende Umsätze sind für alle Einzelhändler von entscheidender Bedeutung, insbesondere für jene Konzepte mit geringen Gewinnspannen und angespannter Liquiditätslage. Die Stundung von Mieten kann hier ein probates Mittel sein, um vorrübergehend wieder mehr finanziellen Handlungsspielraum zu haben.

Vorteile haben Einzelhändler, die bereits eine etablierte Omni-Channel-Strategie fahren und auf ein gut strukturiertes Online-Geschäft zurückgreifen können. Das gewährleistet zumindest zu einem gewissen Grad die Kontinuität des Betriebs. Zugleich müssen Lieferketten überdacht werden, um die Risiken zukünftiger Schocks zu mindern.

Industrie- und Logistikmärkte

Die plötzliche Unterbrechung der globalen Lieferketten ist einer der Haupteffekte durch COVID-19 auf den Industrie- und Logistiksektor. Reduzierte Aktivität bei den wichtigsten Umschlagshäfen und Flughäfen führt zu einem Rückgang der Nutzung der vorhandenen Strukturen und Flächen. Die Krise wird allerdings zur Folge haben, dass die Widerstandsfähigkeit der Lieferkette künftig erhöht und die Anfälligkeit gemildert wird.

Die Corona-Krise kann den Einsatz von Automatisierung beschleunigen, so dass Roboter vermehrt im Betrieb eingesetzt werden und der Faktor menschlicher Arbeit weiter reduziert wird. Der Übergang zum Online-Shopping, vor allem für Lebensmittel, könnte dauerhafter werden und deutlich wachsen, nachdem er in Deutschland bislang online-resilient war. Damit dürfte die Nachfrage nach Logistikflächen erneut steigen.

Büromärkte

In Städten wie in München, Nürnberg oder Augsburg sind in den vergangenen Monaten infolge der Flächenknappheit einige langfristige Mietverträge abgeschlossen worden. Das Virus könnte hingegen die Büromärkte nun stärker unter Druck setzen, da diese sich bereits in einem späten Stadium ihres Zyklus befinden.

Die Folge: Investitionen könnten schleppender laufen, Prozesse länger dauern und das prognostizierte Mietwachstum zunächst schwächer ausfallen. Zugleich ist davon auszugehen, dass Fernarbeit zunehmen wird und die Nutzungsraten je Arbeitsplatz reduziert werden. Das trifft vor allem Vermieter, wie auch unter anderen Flex Office Anbieter, die mit kurzfristigen Mietverträgen agieren.

Langfristig wird die Corona-Krise dafür sorgen, dass massiv in kollaborative Technologien investiert wird, um besser gerüstet zu sein.

Wohnungsmärkte

Die größten Auswirkungen wird COVID-19 zweifellos auf die Menschen selbst haben. Der langfristige Trend zum Leben mit höherer Dichte und engeren Arbeitsflächen erhöht möglicherweise das Risiko von Übertragungen. Um dieses Risiko zu mindern, müssen neue Konzepte entwickelt werden.

Der Wohnsektor, insbesondere Mehrfamilienobjekte, verfügt allerdings zugleich über mehrere Eigenschaften, die sie für Investoren attraktiv machen. So bieten sie stabile Einkommensströme und die Fähigkeit, die Mieteinnahmen weitgehend konstant zu halten, auch wenn es zeitweise zu Leerstand kommt. Entsprechend ist die Nachfrage nach wie vor relativ widerstandsfähig gegen äußere Schocks.

Fazit

Obwohl es nahe liegt, sich auf die wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 zu konzentrieren, sollten die längerfristigen gesellschaftlichen Veränderungen und damit auch die Auswirkungen auf die Immobilienbranche nicht übersehen werden. Das Virus und die Folgen werden unsere Lebens- und Arbeitsweise verändern, was möglicherweise zu Neuen Arbeits- und Lebensmodellen führt. Das Virus könnte sich dann als weltweiter Katalysator erweisen. Hier abschließend ein Auszug aus Beispielen, wie dies konkret aussehen könnte:

  • Büro: Mehr Fernarbeit und Fokus auf Gesundheit, Wohlbefinden und Produktivität.
  • Einzelhandel: Normalisierung des Online-Handels auch bei Lebensmitteln, was letztlich das gesamte Einkaufsverhalten verändert und den Einzelhandel zu Anpassungen zwingt.
  • Industrie und Logistik: De-Globalisierung der Lieferketten, um das Risiko der Abhängigkeit zu mildern.
  • Nachhaltigkeit: Veränderte Wahrnehmung von Reisen und verstärkter Schwerpunkt auf nachhaltiges Verhalten. Besprechungen funktionieren auch ohne vorherige Flugreise.
  • Technologie: Verstärkte Integration von Technologie, insbesondere PropTech und MedTech, die alle Aspekte des Lebens und Geschäfts betreffen.

Trotz oder gerade durch COVID-19 werden Immobilien langfristig als Anlageklasse profitieren. Das gilt auch für den Immobilienmarkt des Wirtschaftsraums Augsburg der mit seiner Entwicklung der vergangenen Jahre gute Potentiale als Investitionsstandort für Immobilien hat. Auch die Konversionen und Nutzungen der ehemaligen Industrieflächen in Augsburg, werden für künftige Nutzer, Investoren, Projektentwickler aber insbesondere für die Menschen Augsburgs langfristig eine Bereicherung sein.