Gastbeitrag von Martin Steininger, Chefvolkswirt der bulwiengesa AG

(Hier in gekürzter Form wiedergegeben und in Gänze nachzulesen im neuen A³ Immobilienmarktreport)

Unternehmen aus zukunftsträchtigen Schlüsselindustrien entlang kompletter Wertschöpfungsketten siedeln sich seit Jahren in der Region A³ an. Kurze Wege und Ressourceneffizienz, die sich als Motor des Wachstums in diesem Ballungsraum herausgebildet hatten, führten in der jüngsten Vergangenheit zu Auswirkun­gen auf dem hiesigen Immobilienmarkt: Kaufpreise und Mieten kannten seit Jah­ren nur eine Richtung – nach oben. Gerät diese Entwicklung unter dem Einfluss von COVID-19 ins Wanken? Dies scheint nicht der Fall zu sein. Der Eindruck mag zwar derzeit aufkommen, dass der Motor unter den Folgen der Pandemie ins Stottern geraten kann, aber wichtige Leuchtturmprojekte wie der Augsburg Innovationspark oder – anknüpfend an die neue Universitätsmedizin – die Gesundheitswirtschaft werden konsequent vorangetrieben. Sie schaffen Potenzial für nachhaltiges Wachstum.

Weltmarktführer wie auch Hidden Champions befinden sich im Wirtschaftsraum Augsburg: Dies hat sich in den Arbeitsmarktzahlen zur sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung bemerkbar gemacht. Diese sind in den vergangenen Jahren im Durchschnitt um mehr als 2 Prozent pro Jahr gewachsen. Gut ausgebildete Fachkräfte ziehen in die Region und tragen zum wirtschaftlichen Aufschwung bei. Die geschaffenen Strukturen geben auch jetzt in der Corona-Situation die nötige wirtschaftliche Stabilität. bulwiengesa geht in der regionalen Arbeitsmarktprognose für den Wirtschaftsraum Augsburg von einem weiteren, wenn auch gedämpften Wachstum der sozial-versicherungspflichtig Beschäftigten aus. Selbstständige sowie (ausschließlich) geringfügig Beschäftigte tragen die Hauptlast der Folgen derzeitigen Pandemie am Arbeitsmarkt: Hier wird ein Abbau an Stellen in diesem und teils im nächsten Jahr prognostiziert. Mit der einsetzenden wirtschaftlichen Erholung ab der zweiten Jahreshälfte 2020 wird der regionale Arbeitsmarkt erneut am eingeschlagenen Wachstumspfad des Gesamtkonzepts für den Standort A³ partizipieren. Insbesondere die für den Büroimmobilienmarkt wichtige Gruppe der Bürobeschäftigten wird nach einem Übergangsjahr 2020 mit stagnierenden Beschäftigtenzahlen ab 2021 wieder auf einen Wachstumskurs einschwenken.

Büroimmobilienmarkt Augsburg weiterhin stabil und aufwärtsgerichtet

Von einem fundamentalen Nachfrageein­bruch aufgrund rückläufiger Beschäf­tigung ist somit im Bürobereich derzeit nicht auszugehen. Dennoch hinterlässt die Krise ihre Spuren, die bereits jetzt spürbar sind: So werden geplante Neu­anmietungsvorhaben teils zurückgestellt, es ist ferner auch zu erwarten, dass die Flächenumsätze in allen Märkten stark rückläufig sein werden. Nicht nur die Anzahl an Bürobeschäftigen, sondern auch der Flächenverbrauch pro Kopf ist relevant für die zukünftige Nachfrage. Hier sind zwei diametral verlaufende Entwicklungen zu sehen: Einerseits wird die Relevanz von Homeoffice Regelungen in der Arbeitsorganisation zunehmen, was sich grundsätzlich komprimierend auf den Verbrauch auswirkt. Andererseits werden neue Arbeitsplatzkonzepte mehr Abstand der Mitarbeiter zueinander beinhalten, um hygienische Standards zu gewährleisten.

Erhebliche Auswirkungen durch die Krise sind im Projektenwicklungsbereich zu er­warten – insbesondere Bauvorhaben mit ungesicherter Finanzierung und geringen Vorvermietungsquoten dürften derzeit zurückgestellt werden. Für den Büroimmobilienmarkt der Stadt Augsburg erwartet bulwiengesa in 2020 eine leicht rückläufige Leerstandsquote. Über den Prognosezeitraum von fünf Jah­ren werden sich die Leerstände weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau zwischen 4 und 5 Prozent stabilisieren. Die weiterhin vorhandene Nachfrage nach hochwertigen Büroobjekten absorbiert auch zukünftig das zu erwartende Ange­bot an neuerrichteten Büroflächen. Über Bedarf wird in den kommenden Jahren nicht gebaut, der Büroimmobilienmarkt Augsburg bleibt stabil im Gleichgewicht und führt bei steigender Nachfrage zu einem Anstieg der Spitzenmieten in den kommenden Jahren. Ausgehend von 13,20 Euro in 2019 wird sich die Spitzenmiete auf knapp über 14 Euro in 2024 erhöhen.

Nachdem der Investmentmarkt die derzeitige Schockstarre spätestens im dritten bzw. vierten Quartal 2020 überwunden haben wird, bleiben die Rahmenbedingungen durch einen hohen Anlagedruck und ein bestehendes Niedrigzinsumfeld gekennzeichnet. Bei den Renditen werden somit nur leichte Zunahmen im Prognosezeitraum bis 2024 prognostiziert. Die Nettoanfangsrendite in zentralen Lagen wird sich in den nächsten fünf Jahren um knapp 30 Basispunkte von 4,00 (2019) auf dann 4,27 Prozent (2024) erhöhen. Aus einer Phase sich dynamisch entwickelnder Marktwerte aufgrund sprunghaft ansteigender Mieten sowie einer zunehmenden Renditekompression in den vergangenen Jahren kommend werden sich die Büromärkte in der Zukunft auf einem hohen Niveau stabilisieren.

Wirtschaftsraum Augsburg als Wohnstandort weiterhin attraktiv

Für die Fuggerstadt Augsburg geht bulwiengesa weiterhin von einer großen Beliebtheit als Wohnstandort aus. Niedrige Zinsen und das stetige Bevölkerungswachstum haben trotz der seit 2011 anziehenden Bautätigkeit zu einem großen Nachfrageüberhang geführt. Zudem sind Verknappungserscheinungen am Markt aufgetreten. Die Folge war, dass Miet- und Kaufpreise in allen Segmenten des Wohnungsmarktes stark angezogen sind. Als Wohnstandort zeichnet sich Augsburg u.a. durch seine gut entwickelte Infrastruktur aus. Als günstig erweist sich hier die Nähe zu München. Mit dem ICE ist die Landeshauptstadt binnen einer halben Stunde zu erreichen. Darüber hinaus verfügt die drittgrößte Stadt Bayerns über diverse Bildungseinrichtungen mit Grund- und weiterführenden Schulen sowie einer Universität und einer Hochschule. Zur hohen Lebensqualität Augsburgs tragen vielfältige Naherholungsmöglichkeiten bei. Die Attraktivität als Bildungs- und Arbeitsort fördert zudem das Zuzugsmotiv.

Trotz erhöhter Bautätigkeit sorgt der aufgestaute Nachfrageüberhang auch in den kommenden Jahren für einen anhaltend hohen Wohnungsbedarf. Dies sollte nach den Berechnungen von bulwiengesa bis zum Ende des Prognosezeitraums 2024 mit weiter steigenden Preisen und Mieten am Wohnungsmarkt einhergehen. Die negativen Auswirkungen der Pandemie werden nur zu einer kurzzeitigen Schockstarre, nicht zu einer Korrektur auf dem Immobilienmarkt führen. Gleiches gilt auch für das Augsburger Umland. Der Wirtschaftsraum Augsburg unterscheidet sich kaum noch in seinen marktbestimmenden Faktoren. Die Nachfrage nach Grundstücken, Häusern und Wohnungen übersteigt auch im Umland der Fuggerstadt das bestehende Angebot bei Weitem. Die Miet- und Kaufpreise werden in Analogie zur Stadt auch in den beiden Landkreisen in ähnlich hohem Maße steigen.

Insgesamt stimulieren die soliden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region sowie die positiven Einwohnerzuwächse zusätzlich das Marktgeschehen, sodass auch in den kommenden Jahren eine rege Aktivität auf dem Wohnimmobilienmarkt nach COVID-19 zu erwarten ist. Daher ist ein generelles Ende des Preisauftriebs oder eine signifikante Marktkorrektur nicht in Sicht, wenngleich sich die Entwicklung im Vergleich zu den Vor-Corona-Erwartungen allmählich verlangsamen bzw. gedämpfter verlaufen. In bevorzugten Lagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind – wie in der Vergangenheit auch – deutliche Preissteigerungen nicht auszuschließen.

Anmerkungen:
Für die vorliegende Prognose wird die Grundannahme getroffen, dass die Öffnung Schritt für Schritt bis zum Jahresende erfolgt. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Ausbreitung des Virus dadurch hinreichend unter Kontrolle gehalten werden kann, um eine neuerliche Shutdownphase zu vermeiden, aber Auflagen wie das Abstandsgebot fortbestehen.
Die Unsicherheit über den Fortgang der Pandemie und (dem Erfolg) der Eindämmungsmaßnahmen ist weiterhin immens. Einschätzungen zur Entwicklung von Wirtschaft und Arbeitsmarkt können daher nur unter Annahmen getroffen werden, die mit hoher Unsicherheit behaftet sind. Wichtige Anhaltspunkte werden die fortlaufenden Abstimmungsergebnisse von Bund und Ländern im 14-tägigen Rhythmus über den Fortbestand und die (weitergehende) Lockerung unterschiedlicher Schließungsmaßnahmen sein. Entscheidend ist daher nicht nur die Dauer der ersten Phase der Eindämmungsmaßnahmen, sondern auch deren weiterer Verlauf.